Favorieten

Nog geen panden toegevoegd aan favorieten

Are you sure you want to perform this action?

Deze actie kan niet ongedaan worden gemaakt.

Waarom renoveren we niet vaker?

We wonen, werken en winkelen volledig anders dan pakweg twintig jaar geleden. En duurzaamheid is vandaag niet langer een hol begrip. Beide evoluties blijven niet zonder gevolg voor de ontwikkelaars van kantoor-en winkelvastgoed. Die moeten ook nog eens afrekenen met een wettelijk en administratief kader dat stevig achterop hinkt. Bron: De Tijd: Vastgoed - 24 okt. 2018

Geert Berlamont - Waarom niet vaker renoveren?

 

Flexibel, multifunctioneel en duurzaam: dat zijn de drie kerncriteria waaraan zowel commercieel als kantoorvastgoed anno 2018 almaar meer moet voldoen. ‘De markt is volop in beweging en er komen heel wat innovaties op ons af’, bevestigt Geert Berlamont. Hij is gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep en eindverantwoordelijke voor Turner, hun tak voor bedrijfsvastgoed. ‘De vraag naar meer duurzaamheid is in onze sector een van de grote triggers, en vastgoedspelers krijgen almaar meer instrumenten en technologie om daar stevig op in te spelen. Dit gaat van relatief eenvoudige snufjes zoals intelligente verlichting, over zeer onderhoudsvriendelijke kantoren, tot slimme algoritmen die berekenen wanneer bepaalde kantoren in een gebouw precies moeten worden schoongemaakt.’

Berlamont maakt daar meteen een belangrijke kanttekening bij: huurders vinden al die innovaties handig en interessant, maar heel vaak primeert het prijskaartje nog. ‘Echt een stevige meerprijs daarvoor betalen? Dat willen ze meestal niet. Bij eigenaars van kantoorgebouwen ligt dat anders: zij bekijken het meer op lange termijn en zijn wél bereid om de meerprijs te betalen voor een gebouw met een zeer kleine ecologische voetafdruk. Almaar meer ontwikkelaars spelen daar op in. Ze pakken uit met intelligente gebouwen die er qua duurzaamheid echt wel uit steken. De wettelijke normen zijn de voorbije jaren behoorlijk aangescherpt. Ook zonder echt in extremen te vervallen, is elk nieuw kantoorgebouw vandaag sowieso al stukken duurzamer dan een kantoor dat pakweg twintig jaar oud is.’

Creatieve kruisbestuiving

‘Het duidelijk omlijnde plaatje - een kantoor met werkplekken, vergaderruimte en eetfaciliteiten precies op maat van je aantal medewerkers - is totaal achterhaald’, zegt Geert Berlamont. ‘Bedrijven gaan op zoek naar kantoren waar een zekere vorm van creatieve kruisbestuiving mogelijk is, ook en vooral met andere bedrijven. Dat vertaalt zich in gemeenschappelijke restaurants, ontspanningsruimten en vergaderruimtes die ze op afroep kunnen huren. De eigen kantoorruimte wordt een stuk kleiner, en zelfs die moet soms flexibel verdeeld kunnen worden over vestigingen in verschillende steden.’

Gevolg? Nieuwe kantoorgebouwen moeten niet alleen heel flexibel en modulair zijn, ze moeten vooral ook een zekere schaalgrootte hebben. ‘Want anders komt de rendabiliteit van die vernieuwende projecten met heel wat extra faciliteiten onder druk te staan. Oudere, klassiek opgevatte kantoorgebouwen zijn dus een stuk goedkoper, maar krijgen het toch almaar lastiger, omdat ze niet voldoen aan de nieuwe verwachtingen van bedrijven én werknemers - ook al zijn ze soms nog geen twintig jaar oud. Frappante voorbeelden zijn het reusachtige KBC-gebouw aan de Brusselse Havenlaan of het ‘glazen” gebouw van de Vlaamse gemeenschap langs de Brusselse kleine ring: allebei moeten die plaats ruimen voor nieuwe, totaal andere opgevatte kantoorgebouwen en woonblokken.’ Het goede nieuws, zo vindt Berlamont, is dat er vandaag beter wordt nagedacht over het ontwerp van kantoorgebouwen. En dat ze - mocht dat ooit nodig zijn - ook vlotter aanpasbaar zullen zijn. ‘Ook het groene aspect speelt nu een veel grotere rol: een waterpartij, grasvelden voor een lunch, noem maar op. Daarnaast is ook de bereikbaarheid steeds meer een doorslaggevend criterium: ofwel vlak bij een station, ofwel buiten het stadscentrum.’

‘Het is onbegrijpelijk dat we vandaag kantoorgebouwen van nog geen twintig jaar oud moeten slopen, omdat ze niet meer voldoen aan het veranderde verwachtingspatroon.' - MARIE DEMANET Eru-Urbanisme

Renovatie

‘Eigenlijk is het bijzonder jammer dat er vandaag nog altijd zo weinig aandacht gaat naar renovatie’, vindt Marie Demanet. Zij is architecte en is als urbaniste aan de slag voor het Brusselse Eru-Urbanisme, dat hoofdzakelijk voor steden en andere publieke overheden werkt. ‘Het is onbegrijpelijk dat we vandaag kantoorgebouwen van nog geen twintig jaar oud moeten slopen, omdat ze niet meer voldoen aan het veranderde verwachtingspatroon. Want die sloop heeft een zware impact op het volledige stedelijke weefsel. Denk maar aan de geluidsoverlast, de afvoer van puin, de hinder voor de omwonenden, enzovoort.’

Maar renovatie is vandaag niet de gemakkelijkste of meest voor de hand liggende keuze, integendeel zelfs. ‘Net daarom is het hoog tijd om het hele wettelijke kader grondig aan te passen. Er is nood aan een soort van urgentiegevoel voor al wie zich met vastgoed en urbanisme bezighoudt.’

Die urgentie komt in eerste instantie voort uit de fel gewijzigde maatschappelijke context: burgers en bedrijven kijken vandaag heel anders naar architectuur en open ruimtes, en ook ons gedrag en verwachtingspatroon evolueren veel sneller. ‘Als de grote klassieke kantoorgebouwen fel aan populariteit hebben ingeboet, dan komt dat onder meer omdat mensen vandaag nu eenmaal anders samenwerken.’

Ook commercieel vastgoed moet zich aanpassen aan ons veranderd leef-en winkelgedrag. Er was de opkomst van grote winkelcentra aan de rand van de steden, waardoor het uitzicht van traditionele winkelbuurten in de stadscentra grondig veranderd is. In veel centrumsteden staan nogal wat winkelpanden leeg. Demanet: ‘Die evolutie dwingt vastgoedspelers tot meer durf en inventiviteit. Vaak moeten ze durven te investeren in buurten of concepten die ook voor hen behoorlijk nieuw zijn. Bovendien moeten de nieuwe gebouwen ook veel multifunctioneler zijn, omdat ze vaak verschillende functies bundelen. Zelfs in een puur commercieel pand moet je tegenwoordig bijvoorbeeld zowel pure winkelruimte als horeca aanbieden, omdat de consument nu eenmaal op zoek is naar vernieuwende ervaringen.’

‘In een straat met veel winkelleegstand moet je flexibeler omspringen met bestemmingen en kunnen switchen tussen woon- en winkelfuncties.’ - GEERT BERLAMONT Dewaele Vastgoed

Wettelijk kader

Een van de grootste uitdagingen voor aanbieders van kantoor- en van commercieel vastgoed, is volgens Demanet de trage evolutie van het wettelijke en administratieve kader. ‘De uitdagingen voor nieuwe vastgoedprojecten in die kantoor- of commerciële markt worden steeds groter en dwingender: van de klimaatproblematiek tot de sociale cohesie in onze steden, daar moeten we almaar meer rekening mee houden. Maar tegelijk duurt het vaak enkele jaren om een bouwvergunning te krijgen. Of er komt geen politieke consensus over de richting die we de volgende jaren moeten uitgaan. Het kader beantwoordt dus vaak niet langer aan de nieuwe maatschappelijke noden’.

‘Heel concreet: in grote steden is er vaak minder ruimte voor nieuwe grote kantoor-of winkelprojecten, of je moet al haast een halve straat afbreken. Maar voor een vastgoedpromotor is de rendabiliteit en haalbaarheid van zo’n project vaak rechtstreeks afhankelijk van het aantal vierkante meter. En dus wijken zij noodgedwongen uit naar de stadsrand. Daarom experimenteren we tegenwoordig almaar meer met nieuwe modellen, waarbij bijvoorbeeld verschillende eigenaars de handen in elkaar slaan om gemeenschappelijke projecten op te starten. Hierdoor slaan we twee vliegen in één klap: bepaalde wijken kunnen sneller een nieuwe dynamiek krijgen en bovendien slaat dit soort vernieuwende winkelconcepten ook goed aan bij de consument.’

‘Tegelijk moeten ook vastgoedpromotoren het geweer van schouder veranderen: vandaag willen werknemers of consumenten anders werken of winkelen. Je moet dus van in de ontwerpfase meer rekening houden met de verschillende functies en invullingen van een gebouw. En je moet als vastgoedpromotor én als architect beseffen dat je niet langer een gebouw kunt neerpoten dat over twintig jaar tegen de vlakte gaat, omdat het niet langer voldoet aan nieuwe maatschappelijke noden. Nieuwe kantoorgebouwen of winkelcentra moeten modulair en aanpasbaar zijn. Een gloednieuw gebouw met een rendement van 15 jaar, dat is echt niet meer van deze tijd.’

Multifunctionele gebouwen

Demanet wijst op de groeiende impact van de mondige burger. ‘Die is veel meer bezig met bijvoorbeeld ecologische problemen of gezonde voeding. Dat vertaalt zich in het groeiende belang van duurzame en lokale groententeelt, die op hun beurt dan weer verkocht worden in een nieuw type buurtwinkels. Gevolg: grote supermarktketens moeten hun model herzien, en bijvoorbeeld opnieuw sterker inzetten op kleinere winkels in de stadscentra in plaats van op de achterhaalde grote hypermarkten. Idem dito voor kantoorgebouwen, waar vooral de technologische evolutie een grote impact heeft.’

Ook Geert Berlamont hekelt het soms achterhaalde wetgevende kader waarin vastgoedontwikkelaars vandaag moeten werken. ‘Een pand staat ingekleurd voor één welbepaalde bestemming. Je kunt niet zomaar snel even switchen van woon- naar winkelfunctie bijvoorbeeld. De redenering daarachter was ooit niet onlogisch, maar voor een straat die vandaag met veel winkelleegstand kampt, moet je daar gemakkelijker flexibel op in kunnen spelen. Steden tonen zich almaar vlotter bereid om daar over na te denken. Maar zij botsen vaak op die logge regelgeving.’ ‘Voor projectontwikkelaars is dat op zich wel een bemoedigende trend: eigenaars van commercieel vastgoed beseffen dat de tijden veranderd zijn en dat ze moeten inspelen op een sterk veranderd verwachtingspatroon van de consument, als ze hen in deze online tijden nog naar een fysieke winkel willen lokken. Ze laten zich daar vaker professioneel begeleiden, in een poging nieuwe huurders aan te spreken met vernieuwende concepten.