Favorieten
Nog geen panden toegevoegd aan favorieten

Weet je zeker dat je deze actie wilt uitvoeren?

Deze actie kan niet ongedaan worden gemaakt.

Investeren in een bedrijfspand, is het gras groener aan de overkant van de grens?

U wenst privé te investeren in een onroerend goed, heeft u er dan al eens over nagedacht om te investeren in een onroerend goed over de grens? In dit artikel lichten wij toe waarom het voor u fiscaal voordelig zou kunnen zijn om een bedrijfspand in Nederland aan te kopen.

Bedrijfsvastgoed Nederland

Bijhorende kosten

Zowel  in België als in Nederland zullen er bij de aankoop van een onroerend goed, een aantal kosten verschuldigd zijn. De akte van de aankoop moet in beide gevallen voor een notaris verleden worden. In België is het ereloon van de notaris vastgelegd bij Koninklijk besluit en is proportioneel en degressief. In Nederland daartegen zijn de tarieven vrij, elke notaris kan bijgevolg zijn eigen tarief berekenen.

Naast de notariskosten, is er in Nederland een overdrachtsbelasting verschuldigd. Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt in Nederland 2% voor woningen en aanhorigheden (bv. Garage) en 6% voor alle andere onroerende zaken (bv. Bedrijfsgebouwen). Deze belasting zal berekend worden op de waarde van het onroerend goed op de markt (d.i. minimaal de koopsom) verhoogd met de lasten die betaald werden bij de aankoop. In België is er een registratiebelasting verschuldigd op de overeengekomen prijs van 10% in het Vlaamse Gewest, 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest. Op een bedrijfspand van 250.000 EUR is de aankoopkost u al gemakkelijk 10.000 EUR lager, indien u het pand net over de Nederlandse grens aankoopt.

Indien er een lening wordt afgesloten om een bestaand onroerend goed te verwerven, moet het onroerend goed eerst getaxeerd worden vooraleer een hypotheek op het pand wordt toegestaan. Naar aanleiding hiervan zullen er taxatiekosten van ongeveer 350 EUR verschuldigd zijn. Indien het pand volledig gefinancierd wordt, zal een Belgische bank in principe  ook een schattingsverslag vragen. De richtprijzen starten gemakkelijk vanaf 250  - 350 EUR en kunnen oplopen tot 1.000 EUR.

Belastingen

Eenmaal het bedrijfspand verworven is,  zal er in België jaarlijks een belasting verschuldigd zijn op het kadastraal inkomen, ook wel gekend als de onroerende voorheffing. Er zal een basisheffing van 2,5% verschuldigd zijn op het geïndexeerd kadastraal inkomen. Daarboven zullen er ook nog opcentiemen voor de provincies  (variërend tussen 290 en 400 opcentiemen) en de gemeenten (variërend tussen 800 en 2250 opcentiemen) verschuldigd zijn.

In Nederland zal er ook op jaarlijkse basis een onroerendezaakbelasting (ozb) verschuldigd zijn op de WOZ-waarde van het pand. De WOZ-waarde is het bedrag dat je huis waarschijnlijk zou opleveren als je het zou verkopen op 1 januari van het jaar waarvoor de waarde geldig is. Het toepasselijke ozb-tarief wordt door elke gemeente bepaald. Het tarief verschilt ook al naargelang het om een woning of niet-woning gaat. Daarnaast als het om het niet-woning gaat is er zowel een belasting voor de eigenaar als voor de gebruiker. In  bv. Terneuzen bedraagt de ozb voor eigenaren van een niet-woning 0,2802% en voor de gebruikers  ervan  0,2250%. Koopt u dus een bedrijfspand in Terneuzen die u nadien gaat verhuren, dan zal u als eigenaar enkel de eigenarenbelasting verschuldigd zijn.

Wordt een pand door een natuurlijk persoon verhuurd in België aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die dit voor de beroepsdoeleinden gebruikt, zal u worden belast op de ontvangen huur en huurvoordelen verminderd met de lasten die forfaitair berekend worden (d.i. laagste bedrag van 40% v/d brutohuur of 2/3 van het gerevaloriseerde KI). Het netto onroerend inkomen wordt vervolgens samen met de andere inkomsten zoals uw beroepsinkomsten, belast tegen de progressieve tarieven in België.

Wanneer u eigenaar bent van een bedrijfspand in Nederland en u hieruit huuropbrengsten ontvangt, zal dit op basis van het verdrag dat België en Nederland ter voorkoming van dubbele belasting hebben gesloten, in Nederland belastbaar zijn. Nederland zal ook een inkomstenbelasting heffen als het bedrijfspand verhuurd wordt. De eigenaar zal 1,2% belasting betalen over de waarde van het pand en dit na aftrek van de hypotheek. De effectief genoten huuropbrengst zal in Nederland dus geen rol spelen.

Als Belgisch rijksinwoner bent u echter wel verplicht uw wereldwijd inkomen te rapporteren in de aangifte in de personenbelasting. België dient echter dit Nederlands inkomen vrij te stellen met progressievoorbehoud. Dit houdt in dat het buitenlands inkomen mee in rekening wordt genomen om het tarief in de personenbelasting te bepalen dat van toepassing is op uw andere inkomsten.

Bedrijfsvastgoed investeren buitenland

Wordt de eigendom  van een in België gelegen onroerend goed overgedragen naar aanleiding van een schenking of vererving  zal er in België schenkbelasting of erfbelasting verschuldigd zijn. Zowel bij de schenking als de vererving zullen de tarieven die verschuldigd zijn, afhankelijk zijn van het Gewest waar de schenker of erflater zijn (laatste)  woonplaats heeft/had. Daarnaast zal het tarief verhogen naar gelang het bedrag en de graad van verwantschap. Het schenkingstarief kan oplopen tot 27% ingeval van een schenking in rechte lijn en tussen alle andere personen zelfs  tot 40% (gedeelte van de schenking boven de 450.000 EUR). Het erfrecht loopt op tot 27% (grens boven 250.000 EUR) bij een verkrijging in rechte lijn en tussen partners, in alle andere gevallen kan het erfrecht oplopen tot 65% (boven 125.000 EUR).

Bij een schenking van een onroerend goed dat gelegen is in Nederland, zullen er noch in België noch in Nederland schenkingsrechten verschuldigd zijn.  In dat geval moet de ontvanger wel overdrachtsbelasting betalen. Deze belasting bedraagt slechts 2% als het om een woning gaat. En 6% in andere gevallen. Wanneer een bedrijfspand met een waarde van 350.000 EUR geschonken wordt door een vader aan zijn zoon, zullen er  31.500 EUR  schenkingsrechten verschuldigd zijn indien het pand in België ligt. Indien het pand in Nederland ligt, zal er enkel een overdrachtsbelasting van 21.000 EUR verschuldigd. Gaat het om een schenking aan zijn broer, zal het fiscaal voordeel in Nederland nog groter zijn. De overdrachtsbelasting in Nederland blijft ongewijzigd, maar de schenkingsrechten zullen in dit geval 65.000 EUR bedragen, wat een belastingbesparing van 44.000 EUR oplevert.  Indien u voorlopig enkel de blote eigendom over het onroerend goed schenkt, zal u zelf nog de huuropbrengsten kunnen  innen. Bij overlijden zal het vruchtgebruik bij het de blote eigendom aanwassen en verdwijnt het pand zo ook uit de nalatenschap.

Indien het onroerend goed echter in de nalatenschap valt, zal het prijskaartje een stuk hoger liggen. Bij het overlijden van een Belgisch rijksinwoner, wordt  de erfbelasting/het successierecht berekend over het (netto) wereldvermogen, nadat alle schulden op datum van overlijden in mindering wordt gebracht. Aangezien het Nederlands  onroerend goed deel uitmaakt van het wereldvermogen van de erflater,  zal de erfbelasting/successierecht verschuldigd zijn. In Nederland zaln er geen erfbelasting verschuldigd zijn naar aanleiding van de vererving  van activa van een niet-inwoner. Het recht van overgang werd in Nederland immers afgeschaft.

Niet enkel bij de aankoop van een bedrijfspand zullen de kosten in Nederland een stuk lager liggen, maar ook in het kader van uw successieplanning kan u door middel van een schenking vóór het overlijden veel belastingen besparen. Neem dus zeker ook onze panden in Nederland mee in overweging wanneer u van plan bent te investeren in vastgoed.

 

Charlotte Lemahieu/Ivan Maes

Vandelanotte Zele

052 21 85 07

Bedrijfsvastgoed Vandelanotte