Favorieten

Nog geen panden toegevoegd aan favorieten

Are you sure you want to perform this action?

Deze actie kan niet ongedaan worden gemaakt.

Dan toch BTW op de verhuur van onroerende goederen!

In België was tot voor kort de algemene regel dat er geen BTW werd geheven op onroerende verhuur. Dit had als gevolg dat professionele verhuurders reeds betaalde BTW voor een welbepaald pand, niet konden recupereren. Nadat een eerste poging via het Zomerakkoord in oktober 2017 onverwacht strandde, werd in het kader een navolgende begrotingscontrole  wel een akkoord bereikt over de invoering van een optiestelsel voor BTW en onroerende verhuur. Ondertussen is de nieuwe regeling op 1 januari 2019 ook effectief in werking getreden.

bedrijfsvastgoed

Vroegere regeling

Voorheen was de verhuur van onroerende goederen in België - in tegenstelling tot buurlanden zoals Nederland en het Verenigd Koninkrijk - vrijgesteld van BTW. Deze vrijstelling van BTW had als grote keerzijde dat professionelen en/of projectontwikkelaars de BTW die zij destijds zelf betaald hadden bij de aankoop of vernieuwbouw van hun onroerend goed, niet konden recupereren. Om dit toch enigszins te compenseren werd de BTW vaak doorgerekend in de huurprijs, dit uiteraard op kosten van de huurder…

Uitzondering

Ons Belgisch rechtsstelsel voorziet wel enkele uitzonderingen op deze algemene regel. Dit is onder meer het geval bij:

  • de verhuur in het kader van een onroerende lease;
  • de verhuur van onroerende goederen in het kader van de exploitatie van luchthavens, zeehavens of bevaarbare waterlopen;
  • de verhuur van garages en/of parkeerplaatsen;
  • de terbeschikkingstelling van opslagruimtes;
  • de terbeschikkingstelling van kantoorruimtes (incl. bijkomende diensten);

Voornoemde mogelijkheden waren weliswaar gekoppeld aan strikte voorwaarden die niet steeds voor iedereen haalbaar waren. Bovendien werden vaak allerlei complexe constructies op poten gezet, wat vaak gepaard ging met grote rechtsonzekerheid voor de contractspartijen. 

Tijd voor verandering!

Bij de begrotingscontrole in maart 2018, werd beslist het eerder afgevoerde voorstel inzake hervorming van de BTW-regeling inzake onroerende verhuur, toch door te voeren. Ondertussen is de wet in werking getreden die het Wetboek van belasting over de toegevoegde waarde wijzigt wat de verhuur van uit hun aard onroerende goederen betreft. Voor de vastgoedsector betekende dit een ware BTW-revolutie.

Het doel van de regering met de goedgekeurde hervorming, was drieledig. Niet enkel wenste men te zorgen voor een zekere vereenvoudiging - waardoor de vroeger aangewende optimalisatietechnieken konden ingedijkt worden - bovendien zag men dit als een stimulans voor het vastgoedpatrimonium en de bouwsector aangezien investeren via de bouw van nieuwe gebouwen en magazijnen interessanter wordt. Tenslotte beoogde men tegelijk de concurrentiehandicap t.o.v. buurlanden weg te werken.

Ingevolge de nieuwe regelgeving spelen volgende wijzigingen:
 

  1.       Invoeren van een optieregeling voor verhuur van onroerende goederen

Het kunnen toepassen van deze nieuwe regeling vanaf 1 januari 2019 is onderworpen aan een rits voorwaarden:

 

  • De huurder moet het gebouw exclusief gebruiken voor een BTW-plichtige activiteit en is hierbij BTW-belast dan wel BTW-vrijgesteld, vb.: beoefenaar van een vrij beroep, een ondernemer, school,... Huur je dus als gewone particulier, hoef je je geen zorgen te maken: verhuurders kunnen niet plots 21% BTW aanrekenen op de huurprijs van jouw woning;
     
  • De toerekening van BTW gebeurt hierbij niet enkel op het (gedeelte van het) gebouw dat verhuurd wordt, maar ook op het bijhorend terrein dat mee wordt verhuurd. Wordt een deel van het gebouw verhuurd en wil men de nieuwe BTW-regeling hierop toepassen, dan is het vereist dat dit deel zelfstandig verhuurd en gebruikt kan worden en aldus een afzonderlijke toegang heeft;
     
  • De verhuurder en huurder moeten beiden akkoord gaan met de aanrekening van 21% BTW op de huurgelden, wenst één van beiden dit niet, dan is geen verhuur onder het BTW-stelsel mogelijk;
     
  • Eenmaal een huurovereenkomst met aanrekening van BTW is afgesloten tussen partijen, blijft voor de verdere duur van de huurovereenkomst BTW verschuldigd op de huurgelden;
     
  • Heeft de huurder geen volledig recht op aftrek van de BTW en is deze bovendien “verbonden” met de verhuurder, dan moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn;
     
  • Enkel gebouwen die werden opgericht vanaf 1 oktober 2018, of die vanaf die datum zo grondig verbouwd werden dat ze als “vernieuwbouw” beschouwd worden, komen in aanmerking. Gewone renovaties vallen dus uit de boot. Als vernieuwbouw worden die verbouwingen bedoeld waardoor het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen ondergaat - vb.: aard, structuur, bestemming - of waarvan kosten van de werken (excl. BTW) meer dan 60% bedragen van de waarde van het gebouw na de werken. 
     
  • Belangrijk om hierbij te vermelden is evenwel dat er voor 1 oktober 2018 wel al BTW opeisbaar mag zijn geworden t.a.v. intellectuele handelingen (vb.: diensten van studiebureaus, architecten en landmeters), alsook m.b.t. afbraakwerken en werken m.b.t. de grond.

    Deze voorwaarde houdt in dat de eerste huurovereenkomsten onder het nieuwe BTW-stelsel pas in 2020 verwacht worden. 

Dankzij deze wijziging zullen verhuurders de BTW - die betaald wordt op de oprichtings- of verbouwingswerken van hun onroerend goed - kunnen recupereren. Zo zal een verhuurder die een onroerend goed opricht met een kostprijs van € 800.000 en hierbij € 168.000 BTW betaalt, bovenop een maandelijkse huurprijs van € 1.500, € 315 BTW mogen aanrekenen. Vervolgens kan de verhuurder deze € 315 in mindering brengen van de € 168.000 BTW die hij bij de oprichting zelf betaalde.

Ook aan de huurderszijde is er goed nieuws: enerzijds zullen huurders op hun beurt de betaalde BTW kunnen compenseren (op voorwaarde dat de huurder recht heeft op volledige BTW-aftrek), anderzijds wordt verwacht dat de huurgelden zullen dalen aangezien de BTW niet langer zal doorgerekend worden in de huurprijzen.  
 

Nog enkele belangrijke aandachtspunten bij deze nieuwe regeling:

  • Er wordt – in afwijking van de normale termijn van 15 jaar voor onroerende bedrijfsmiddelen – een herzieningstermijn van 25 jaar gehanteerd worden waarbinnen de bestemming als bedrijfsmiddel niet gewijzigd mag worden. Er dient dus voor een periode van 25 jaar verhuurd te worden onder het BTW-stelsel om de BTW die werd betaald bij de oprichting/grondige verbouwing, volledig te kunnen recupereren;

  • Het verlaagd BTW-tarief zoals wij dit op vandaag al kennen bij de onroerende financieringshuur, zal voor die huurovereenkomsten die in aanmerking komen voor het nieuwe optiestelsel, uitgebreid worden tot alle diensten van onroerende verhuur met voornamelijk een sociaal oogmerk;

  1.       Versoepeling regeling inzake de terbeschikkingstelling van bergruimte voor
                opslag

Ook voor de terbeschikkingstelling van bergruimtes voor opslag geldt vanaf 1 januari 2019 een optieregeling waarbij de huurder - die voortaan de opslagruimte wel verplicht moet gebruiken voor een economische activiteit - en de verhuurder kunnen overeenkomen of zij in het voorkomende geval BTW wensen aan te rekenen op de gebruiksvergoeding. Hierbij speelt het feit of het desbetreffende gebouw oud dan wel nieuw is, geen enkele rol.

Als overgangsregeling wordt voorzien dat men ervoor kan opteren voor lopende overeenkomsten die voorheen niet aan BTW waren onderworpen voortaan toch BTW te voorzien. Viel een terbeschikkingstellingsovereenkomst vroeger al onder het BTW-stelsel, dan blijft dit ook na 1 januari 2019 zo.

Daarenboven is een versoepeling van de huidige regeling voorzien: daar waar vroeger  hoogstens 10% van de oppervlakte van het gebouw dat het voorwerp vormt van dergelijke terbeschikkingstelling voor een bijhorend kantoor mocht gebruikt worden, volstaat het nu dat het gebouw hoofdzakelijk gebruikt wordt voor goederenopslag. Indien er dus minstens 50% van het gebouw voor dergelijke opslag wordt aangewend, kan ook toepassing worden gemaakt van de BTW-regeling. Voorwaarde hierbij is evenwel dat voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, niet meer dan 10% als verkoopruimte mag worden gebruikt.
 

  1.       Invoeren van een verplichte toepassing van het BTW-stelsel op kortstondige
                verhuur

Hebben we te maken met een verhuur – verschillend van woninghuur en huur van goederen die worden aangewend voor handelingen van sociaal-culturele aard -  voor een periode van minder dan 6 maanden, moet onder bepaalde voorwaarden vanaf 1 januari 2019 verplicht BTW worden aangerekend op de huurprijs. 

Dit nieuwe regime zal evenwel sowieso niet toegepast kunnen worden in geval van:

  • verhuur van onroerende goederen bestemd voor bewoning;

  • verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit;

  • verhuur aan een VZW;

  • verhuur aan iedereen die de onroerende goederen gebruikt voor de vrijgestelde handelingen die worden beoogd door het art. 44, §2 BTW-wet;

Van plan om je bedrijfspand te verhuren?

Ontdek hier hoe Turner te werk gaat om je pand zorgeloos en vlot te verhuren.

Zorgeloos verhuren in 13 stappen