Favorieten

Nog geen panden toegevoegd aan favorieten

Are you sure you want to perform this action?

Deze actie kan niet ongedaan worden gemaakt.

Belasting op werkelijke of reële huurinkomsten

Onlangs werd ons land veroordeeld door het Hof van Justitie omwille van het feit dat inkomsten uit onroerende goederen gelegen in België anders worden belast dan inkomsten uit onroerende goederen gelegen in het buitenland. In het eerste geval worden deze inkomsten immers belast op basis van het kadastraal inkomen (met uitzondering van panden die voor professionele doeleinden worden verhuurd), in het tweede geval wordt er belast op basis van de reële huurinkomsten. Dit is volgens het Hof van Justitie in strijd met het vrij verkeer van kapitaal.

Hoe worden de belastingen vandaag berekend voor inkomsten uit onroerende goederen gelegen in België en hoe voor deze gelegen in het buitenland?

Onroerende goederen in België

Momenteel worden de inkomsten op onroerende goederen die in België gelegen zijn, belast op basis van het kadastraal inkomen. Het kadastraal inkomen is de geschatte huuropbrengst van een woning voor een periode van één jaar op het referentietijdstip - nl.: 1 januari 1975 -, verminderd met de kosten voor onderhoud en herstellingen. Dit systeem werd oorspronkelijk ingevoerd opdat de overheid een beeld zou kunnen krijgen van alle inkomsten uit onroerende goederen, alsook wie de eigenaar van een bepaald onroerend goed was.

Om te bepalen op welk bedrag de belasting moet geheven worden, moet er wel een onderscheid gemaakt worden tussen particulieren die een woning huren enerzijds en vennootschappen die dit doen anderzijds.

Wanneer u als eigenaar een woning verhuurt aan een particulier, is het belastbare bedrag voor deze eigenaar het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Dit bedrag wordt in de personenbelasting toegevoegd bij de andere beroepsinkomsten en wordt belast aan het marginaal tarief.

Indien u echter als eigenaar verhuurt aan een vennootschap of een huurder die het onroerend goed gebruikt om zijn beroep in uit te oefenen, zullen de effectieve huurinkomsten belast worden door gebruik te maken van de volgende formule: bruto-huurinkomsten verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40% (dit met een max. van ⅔ van het niet-geïndexeerde KI x de revalorisatiecoëfficiënt: 4,39 voor 2018).

Aangezien het kadastraal inkomen voor het eerst werd bepaald in 1975 en slechts eenmaal werd geïndexeerd in 1991, is dit niet meer representatief ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde van de woningen. Het resultaat hiervan is dat de woningen op heden vaak slechts voor één vijfde van de netto-huurwaarde worden belast.

Onroerende goederen in het buitenland

Voor de inkomsten uit onroerende goederen gelegen in het buitenland, wordt echter geen gebruik gemaakt van het kadastraal inkomen om de belasting te berekenen. Hier wordt rekening gehouden met de werkelijke of reële huurinkomsten, wat ervoor zorgt dat inkomsten uit onroerende goederen gelegen in het buitenland zwaarder worden belast dan inkomsten uit onroerende goederen gelegen in België. Dit zou ertoe kunnen leiden dat Belgen minder geneigd zijn om te investeren in vastgoed in het buitenland, ook al is er een dubbelbelastingverdrag gesloten met het land in kwestie.

Dit dubbelbelastingverdrag zorgt ervoor dat de eigenaar van een woning in het buitenland slechts éénmaal belast wordt in het kader van deze verhuur. Indien de eigenaar dus reeds belastingen heeft betaald in het buitenland, hoeft deze geen belastingen meer te betalen in België. Addertje onder het gras is dat deze inkomsten wel in rekening worden gebracht voor het bepalen van het tarief van de personenbelasting. Het progressievoorbehoud, zoals men dit noemt, zorgt er dus voor dat de eigenaar van een woning in het buitenland die reeds belast is, toch nog in een hogere schijf van de personenbelasting kan terechtkomen. Dit in tegenstelling tot het verhuren van een onroerend goed in België, waar de huurinkomsten enkel belast worden in de personenbelasting aan het progressief tarief.  

Arrest Hof van Justitie van naderbij bekeken

Het geschil betreffende de ongelijke behandeling dat deze discussie weer brandend actueel maakte, werd aangespannen door de Europese Commissie, die de Belgische regering reeds geruime tijd in het vizier had. Hierbij stelde de Europese Commissie reeds in 2007 een aanmaning op die door de Belgische regering betwist werd. De regering meende immers dat de ongelijke behandeling niet zorgde voor een belemmering op het vrij verkeer van kapitaal. De Europese Commissie liet het hier echter niet bij en stuurde in 2009 opnieuw een aanmaning. Slechts in 2012 gaf de regering toe dat de Europese Commissie gelijk had en beloofde hierbij dat er een wetsontwerp zou volgen.

De regering hield zich echter niet aan zijn woord, aangezien er nooit een wetsontwerp kwam. De Europese Commissie besliste bijgevolg om een juridische procedure op te starten voor het Hof van Justitie. Deze procedure werd opgeschort aangezien op dat moment reeds een prejudiciële vraag hieromtrent gesteld werd aan het Hof van Beroep te Antwerpen.

Het Hof van Beroep te Antwerpen gaf vervolgens in 2014 aan dat de ongelijke behandeling voor inkomsten uit onroerende goederen in het binnenland en in het buitenland niet verenigbaar was met het Europees recht. De discussie werd evenwel meteen weer monddood gemaakt doordat het Hof van Beroep vervolgens aanvaardde dat dit euvel kon worden weggewerkt door in het desbetreffende geval de Franse valeur cadastral locative als berekeningsbasis aan te wenden, iets waar de fiscus meteen akkoord mee ging en voortaan frequent ging toepassen.

Het Hof van Justitie - dat met voornoemde werkwijze geen rekening kon houden, aangezien de discussie waarover zij moest oordelen de periode tot en met 2013 betrof en het systeem van het toepassen van een variant van het KI pas van later - nl.: 2014 - dateerde - stelde vast dat België artikel 63 VWEU niet had nageleefd. Dit artikel beschrijft dat alle beperkingen van het kapitaalverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen verboden is. Daarnaast schond België ook artikel 40 van de EER-overeenkomst. Ook dit artikel handelt rond het vrij verkeer van kapitaal voor personen die woonachtig of gevestigd zijn in de lidstaten van de EG-Staten of de EVA-Staten. Daarenboven mag er ook geen discriminatie zijn op vlak van de vestigingsplaats van partijen of op grond van het gebied waar het kapitaal wordt gelegd.

Het Hof van Justitie bepaalde echter niet hoe België een gelijke behandeling voor de belasting op onroerende goederen in het binnenland en het buitenland moet realiseren. Dit zorgt ervoor dat de regering de touwtjes in handen heeft en dus moet bepalen hoe de ongelijkheid kan worden weggewerkt. Doet de Belgische regering dit niet, dan kan aan haar een boete worden opgelegd of zelf een dwangsom.

Mogelijks belasting op basis van werkelijke of reële huurinkomsten in de toekomst

Om voornoemde ongelijkheid weg te werken, dienen twee mogelijkheden zich aan.

Vooreerst is er sprake om zowel onroerend goed in België als in het buitenland voortaan te belasten op basis van de werkelijke of reële huurinkomsten. Deze insteek om verhuurd vastgoed in België ook te gaan belasten op basis van reële huurinkomsten veroorzaakt evenwel enige onrust.

In geval verhuurders in België bijkomend belast zouden worden op grond van de berekening van hun werkelijke of reële huurinkomsten, is de kans immers groot dat deze meerkost zal doorgerekend worden naar de huurders, wat zich vertaalt in hogere huurprijzen. In het slechtste geval leiden aangepaste belastingregels op huurinkomsten tot de beslissing bij verhuurders om hun woningen van de huurmarkt af te halen. De recente normeringen om aan de minimale woonkwaliteitsvereisten te voldoen in het kader van verhuur vragen immers ook al om bijkomende investeringen. En een schaarste van aanbod op de verhuurmarkt leidt onvermijdelijk tot nog hogere huurprijzen, waardoor een groot deel van de huidige huurders de toegang tot de private huurmarkt wordt ontzegd.

Een andere optie die aandacht verdient, is het systeem dat reeds werd geopperd in navolging van het arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen, waarbij de belasting op in België gelegen onroerende goederen onveranderd zou blijven, doch de belasting op buitenlands onroerend goed op een gelijkaardige manier - nl.: via een vorm van KI - zou worden berekend zodat de ongelijkheid op deze manier wordt weggewerkt. Immers: op die manier worden zowel onroerende goederen gelegen in België als in het buitenland belast op basis van (een vorm van) het KI.

De angst m.b.t. de belasting op reële inkomsten is in dat geval niet langer aan de orde, al rijzen hierbij dan wel praktische bezwaren: een Belgisch KI kan immers niet vergeleken worden met vb. de Spaanse valor cadastral of de Nederlandse Waarde Onroerende Zaak. En wat met landen die geen variant van ons KI kennen?

Het onderwerp veroorzaakt logischerwijze de nodige beroering bij verhuurders. Een duidelijk standpunt van de wetgever is aangewezen, maar de vraag blijft in welke mate de politieke moed aanwezig is om met dit vraagstuk aanvang te nemen.

Wens je je bedrijfsvastgoed te verhuren?

Wij staan je graag bij met advies of nemen alle zorgen van je over om vlot verhuren.

Verhuren via Turner