Favorieten

Nog geen panden toegevoegd aan favorieten

Are you sure you want to perform this action?

Deze actie kan niet ongedaan worden gemaakt.

Bedrijfsvastgoed boert goed

Met aantrekkelijke huurrendementen ligt bedrijfsvastgoed goed in de markt. Maar opgepast: als particuliere belegger betaalt u veel belasting. Bron: De Standaard - FRIDA DECEUNYNCK

Copyright foto: Jimmy Kets
Copyright foto: Jimmy Kets

Ooit al eens overwogen om een kmo-unit te kopen als opbrengsteigendom? Als we specialisten in bedrijfsvastgoed mogen geloven, valt daar veel mee te verdienen.

‘Voor nieuwbouwprojecten ligt het huurrendement na kosten rond 4 procent’, zegt Geert Berlamont van Turner, een gespecialiseerde makelaar in bedrijfsvastgoed. ‘Dat is al snel een procent meer dan het rendement van een nieuwbouwappartement. Bovendien zijn bedrijven over het algemeen kwaliteitsvolle en stabiele huurders. Ze investeren zelf in de inrichting van het gebouw en houden alles tiptop. Niet zelden is een bedrijfsgebouw na afloop van het huurcontract beter in orde dan bij de start. Bij residentiële verhuur zien we net het omgekeerde. Appartementen of woningen zijn meestal uitgeleefd als de huurder vertrekt.’

Kmo-units

Bij ondernemers liggen kmo-units al enkele jaren goed in de markt. Ze sluiten perfect aan bij hun knowhow en vergen geen overdreven investering meer.

‘Verouderde bedrijfsgebouwen raken nog moeilijk verhuurd’ - GEERT BERLAMONT Makelaar Turner

‘Terwijl vroeger bouwoppervlaktes van 300 m² de standaard waren, zien we nu een tendens naar kleinere ruimtes van 100 m². Tegen een prijs van pakweg 1.000 euro per m² blijft de investering dan beperkt tot 100.000 euro, plus de aankoopkosten. Als de verhuurder btw-plichtig is, kan hij de betaalde btw op een nieuwbouwproject bovendien recupereren via de verhuur. Dat maakt een groot verschil voor het rendement. Ander pluspunt is dat de onroerende voorheffing doorgaans door de huurder wordt betaald. Bij residentiële verhuur is dat verboden.’

Toch is niet ieder bedrijfsgebouw een schot in de roos. Eerst en vooral moet de locatie goed zitten. ‘De tijd van zonevreemde bedrijfsgebouwen in woon- of landbouwgebied is voorbij. Een industriezone is de enige juiste locatie voor een kmo-gebouw’, benadrukt Geert Berlamont.

‘Ook de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en de ecologische kenmerken van een gebouw zijn heel belangrijk geworden. Dat geldt ook voor kantoorruimtes. Vroeger waren kantoren meestal in het centrum van de stad gevestigd. Vandaag kiezen bedrijven meer en meer voor locaties in de nabijheid van een autosnelweg.’

‘Daarnaast zien we dat ook verouderde gebouwen nog moeilijk verhuurd geraken. Gemeenschappelijke vergaderruimtes en faciliteiten en goede energetische prestaties worden steeds belangrijker voor kantoorruimtes.’

Winkelpanden

Winkelpanden hebben de laatste jaren vooral te lijden onder e-commerce. Onlineverkoop heeft de verkoop in fysieke winkels flink aangetast, en bovendien verschuift het shoppinggebeuren in snel tempo van de kernstad naar de rand door de opkomst van baanwinkels langs de invalswegen. Winkels in tweederangsstraten zijn daar het grootste slachtoffer van en raken nog moeilijk verhuurd. Dat zet de huur- en verkoopprijzen stevig onder druk.

‘Om het risico op leegstand te counteren, eisen investeerders steeds hogere rendementen voor winkelpanden op B- en C-locaties. Met rendementen van 6 à 7 procent steken die vandaag schril af tegen commerciële ruimtes op A-locaties, waarvoor de rendementen rond de 3,5 à 4 procent schommelen. Op eersterangslocaties moeten voor winkelruimtes nog altijd hoge bedragen neergeteld worden, maar op termijn zullen de prijzen daar ook het best standhouden.’

Let op voor de fiscus

Investeren in een bedrijfsgebouw heeft voordelen:

  • De onroerende voorheffing wordt meestal gedragen door de huurder.
  • Btw-plichtige verhuurders kunnen de betaalde btw bij aankoop recupereren via de verhuur.

Maar ook nadelen:

  • De belasting wordt berekend op de werkelijke huurinkomsten. Ter vergelijking: bij residentiële verhuur wordt u in de personenbelasting belast op basis van het kadastraal inkomen.
  • De belasting op de huurinkomsten wordt in de personenbelasting berekend tegen uw marginaal tarief. Dat loopt snel op tot 45 à 50 procent. Voor vennootschappen bedraagt het normale tarief 30 procent. Kmo’s die voor het verlaagd tarief in aanmerking komen, betalen 20 procent.
  • Voor bedrijven is de meerwaarde bij herverkoop belastbaar. Dat geldt meestal niet voor particulieren.

Goed om te weten:

Bij ondernemers is het een gesmaakte techniek vastgoed ‘gesplitst’ aan te kopen: het vruchtgebruik op naam van de vennootschap, de naakte eigendom privé. Als het vruchtgebruik uitdooft, verwerft de blote eigenaar de volle eigendom en kan het eigendom vrij van meerwaardebelasting verkocht worden. (fdc)