Renovatie vanaf 2022 verplicht voor kopers van bedrijfsgebouwen

Vanaf 1 januari 2022 moeten aan elk niet-residentieel gebouw (oa: kantoor, handelszaak, horecazaak,...) - dat wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar of waarop een recht van opstal of erfpacht wordt gevestigd - verplicht renovatiewerken worden uitgevoerd om aan minimale energieprestatieniveaus te voldoen. Wij geven je graag mee wat dit concreet inhoudt.

Waarom plots deze nieuwe regels?

Eigenlijk komt deze nieuwe regeling niet uit de lucht vallen. In het Vlaams Regeerakkoord 2019-2024 werd immers een renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen vooropgesteld; de Beleidsnota Energie voor diezelfde legislatuur voorzag vervolgens specifiek dat de VEKA op korte termijn een voorstel hieromtrent moest uitwerken.

Via een aanvulling in het Energiebesluit - nadat eerder ook al een wijziging aan het Energiedecreet werd doorgevoerd -, zet de regelgever het behalen van deze doelstellingen nu definitief in gang.

In welke gevallen geldt deze nieuwe regelgeving?

De renovatieverplichting geldt voor elke nieuwe eigenaar in volle eigendom, opstalhouder of erfpachter van gebouwen of gebouweenheden met een niet-residentiële bestemming. Het is dus belangrijk te weten wanneer er sprake is van een gebouw met een niet-residentiële bestemming. 

Om deze bestemming te bepalen, wordt gekeken naar het feitelijk gebruik van het onroerend goed op het moment van het verlijden van de akte van aankoop of het vestigen van het recht van opstal of erfpacht. Krijgt een niet-residentieel gebouw m.a.w. pas daarna een andere bestemming, dan betekent dit niet dat de renovatieverplichting niet meer zou gelden.

Opdat duidelijk zou zijn wat onder niet-residentiële gebouwen wordt begrepen, voorziet het Energiebesluit een negatieve oplijsting en bepaalt zij dat alle gebouwen niet-residentiële gebouwen zijn, met uitzondering van:

  • residentiële gebouwen (= gebouwen die hoofdzakelijk gebruikt worden voor bewoning);
  • industriële gebouwen bestemd voor productie, opslag, bewerking of manipulatie van goederen;
  • alleenstaande niet voor bewoning bestemde gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50m2;
  • opslagplaatsen voor niet-industrieel gebruik;
  • werkplaatsen;
  • niet voor bewoning bestemde gebouwen van een landbouwbedrijf;
  • gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten;
  • tijdelijke gebouwen die in principe niet langer dan twee jaar worden gebruikt;

Gebouwen die op basis van deze oplijsting als niet-residentiële gebouwen worden aangemerkt, zijn bijgevolg oa handelszaken, kantoren en horecazaken.

Zijn er uitzonderingen?

Ja, die zijn er wel degelijk. Zo zullen nieuwe eigenaars, opstalhouders en erfpachters van niet-residentiële gebouwen die beschermd zijn (nl.: beschermd monument of onderdeel van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads- of dorpsgezicht) of voorkomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed, van een gedeeltelijke vrijstelling inzake deze renovatieverplichtingen kunnen genieten. 

Daarnaast ben je als nieuwe eigenaar volledig vrijgesteld van de renovatieverplichting wanneer jouw niet-residentieel gebouw binnen de vijf jaar na aankoop of het vestigen van het opstal- of erfpachtrecht wordt gesloopt.

Tenslotte zullen de nieuwe regels ook niet spelen in het geval van een fusie of opslorping van een rechtspersoon cfr het nieuwe ondernemingsrecht, waarbij de nieuwe rechtspersoon de rechten en plichten van de oude overneemt en daardoor eigenaar wordt van een niet-residentieel gebouw waarvan de oude rechtspersoon eigenaar was.

Wat houden deze regels concreet in en vanaf wanneer gelden ze?

De renovatieverplichtingen om niet-residentiële gebouwen aan een minimaal energieprestatieniveau te laten voldoen, worden in verschillende fasen opgelegd. 

In een eerste fase - vanaf 1 januari 2022 - worden er vier energiebesparende maatregelen opgelegd:

  • indien de dakisolatie de isolerende waarde van 0,75 m² K/W niet behaalt, dan moet er dakisolatie geplaatst worden met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K;
  • enkele beglazing moet vervangen worden door hoogrendementsglas met een minimale U-waarde van 1 W/m² K;
  • koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of gebruik maken van koelmiddelen met een GWP-waarde van minstens 2500, moeten vervangen worden (en mogen geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen, noch ozonlaagafbrekende of andere schadelijke stoffen bevatten); 
  • ook verwarmingsinstallaties van meer dan 15 jaar oud moeten vernieuwd worden. Bovendien mag er geen nieuwe stookolietank geïnstalleerd worden als er een aardgasnet beschikbaar is

Aan deze maatregelen moeten zowel grote als kleine niet-residentiële gebouwen binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte houdende aankoop, dan wel vestigen van een opstal- of erfpachtrecht, voldoen. Koop je een bedrijfsgebouw of kantoor dat reeds voldoet aan deze minimumeisen, dan geldt deze verplichting uiteraard niet. 

Daarbovenop moeten kleine niet-residentiële eenheden die op het moment van de aankoop een energieprestatiecertificaat met label D, E of F hebben en die samen een niet-residentieel gebouw vormen en in totaliteit worden overgedragen, vanaf 1 januari 2022 minstens een energieprestatielabel C behalen. 

Vanaf 1 januari 2023 start er een tweede fase, waarin grote niet-residentiële eenheden die vanaf die datum samen een niet-residentieel gebouw vormen en in totaliteit worden overgedragen, binnen de 5 jaar na de aankoop - nl.: vanaf de bijhorende notariële akte - niet alleen aan de vier bovenvermelde minimumeisen moeten voldoen, maar ook over een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% moeten beschikken. Vanaf dan zal bovendien - net zoals bij kleine niet - residentiële gebouwen en residentiële gebouwen het geval is - een EPC grote niet-residentiële gebouwen worden ingevoerd, dat bij verkoop en verhuur verplicht aanwezig moet zijn. Vanaf 1 januari 2025 moet elk groot niet-residentieel gebouw verplicht over dergelijk EPC beschikken, zelfs als wordt dit gebouw niet verkocht of verhuurd.

De eis van 5% hernieuwbare energie zal vanaf 1 januari 2030 vertaald worden naar een minimaal te behalen energieprestatielabel voor wat betreft deze grote niet-residentiële gebouwen.

Wat met mede-eigendommen die bestaan uit zowel residentiële en niet-residentiële entiteiten?

Deze vraag rees al meteen, aangezien renovatiewerken heel vaak op gebouwniveau worden uitgevoerd, denk maar aan het plaatsen van dakisolatie. Het kan evenwel niet de bedoeling zijn dat omwille van het feit dat een niet-residentiële eenheid in een gebouw verkocht wordt, aan de overige eenheden ook plots renovatieverplichtingen worden opgelegd. In die optiek voorziet de regelgever dat de werken beperkt worden tot het niveau van de desbetreffende niet-residentiële eenheid.

Meer in het bijzonder:

  • zullen enkel de dakdelen van de desbetreffende niet-residentiële eenheid moeten worden gerenoveerd. Tenzij alle eenheden van het gebouw in één keer zouden worden overgedragen, zullen de gemeenschappelijke daken dus niet aangepakt moeten worden in het kader van deze maatregelen (let wel: in het kader van woningkwaliteit geldt voor residentiële gebouwen wel een dakisolatieverplichting!);
  • zal enkel de enkele beglazing van de desbetreffende niet-residentiële eenheid moeten worden vervangen (let wel: in het kader van woningkwaliteit geldt voor residentiële gebouwen wel een dubbel glas verplichting!);
  • zullen enkel de koelinstallaties die alleen de desbetreffende niet-residentiële eenheid van koeling voorzien, aan de nieuwe regeling moeten voorzien; collectieve installaties worden dus niet meegenomen in de regeling;
  • zullen enkel de verwarmingsinstallaties die alleen de desbetreffende niet-residentiële eenheid van verwarming voorzien, aan de nieuwe regeling moeten voorzien; collectieve installaties worden dus niet meegenomen in de regeling.

Wat indien je deze regels niet naleeft?

Na het afronden van de werken, kan je met een nieuw EPC - waaruit blijkt dat de nodige energiebesparende maatregelen werden uitgevoerd - aantonen dat aan alle verplichtingen voldaan zijn. 

Is dit nieuwe EPC er niet binnen de 5 jaar na de overdracht of het vestigen van het opstal- of erfpachtrecht, of blijkt uit dit EPC dat niet alle nodige werken werden uitgevoerd? Dan kan er een omvangrijke administratieve geldboete worden opgelegd. 

 


Op zoek naar een nieuwe plaats om te ondernemen?
Bekijk ons aanbod te koop en te huur