Recht van opstal

Het recht van opstal is letterlijk al eeuwenoud, aangezien het reeds sinds 10 januari 1824 wettelijk is geregeld. Ondanks het feit dat dit recht reeds langer bestaat dan België zelf, is soms toch onduidelijkheid over wat dit precies inhoudt en wanneer je er gebruik van kan maken. Wij geven je dit graag mee.

Belangrijkste kenmerken

Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Via het vestigen van een opstalrecht is het dus mogelijk om eigenaar te zijn van gebouwen, werken of beplantingen, terwijl je niet de eigenaar bent van de grond waarop, waarboven of waaronder deze gebouwen, werken of beplantingen reeds gevestigd zijn of door jou zullen worden opgetrokken.

Iedereen die titularis is van een - zelfs beperkt - onroerend zakelijk recht, kan in principe een recht van opstal vestigen en opstalgever worden, dit weliswaar binnen de grenzen van zijn eigen recht. Naast een grondeigenaar, komt dus ook een vruchtgebruiker, erfpachter of zelfs een opstalhouder hiervoor in aanmerking.

Op zijn beurt kan de opstalhouder aan wie dit opstalrecht wordt toegekend, dit recht vervreemden, verhuren, met een hypotheek belasten of er een erfdienstbaarheid op vestigen. Hierbij zal hij vanzelfsprekend rekening moeten houden met de duur van het opstalrecht.

De opstalhouder kan hiertoe aan de opstalgever een opstalvergoeding verschuldigd zijn en kan tevens beslissen om aan de opstalgever de waarde van de reeds bestaande gebouwen, werken en beplantingen te vergoeden, waarna hij er gedurende de duur van het opstalrecht eigenaar van wordt.

Wat betreft het vestigen van het opstalrecht, zijn navolgende zaken belangrijk:

  • deze vestiging gebeurt via een authentieke akte aangezien het recht van opstal in de registers van het hypotheekkantoor moet worden ingeschreven, hierbij wordt ook de inhoud van het bodemattest toegevoegd

  • de duurtijd van het opstalrecht is beperkt tot 50 jaar, evenwel beschikken de opstalgever en de opstalhouder over de mogelijkheid om deze duurtijd vervolgens te hernieuwen

  • er is een registratiebelasting van 2% verschuldigd op de opstalvergoeding en een gewoon registratierecht indien een vergoeding wordt betaald voor de reeds bestaande gebouwen

Werken tijdens de duur van het opstalrecht

Zolang het opstalrecht loopt, is het de opstalhouder toegelaten om de reeds bestaande gebouwen, werken of beplantingen op, boven of onder de grond weg te nemen, op voorwaarde dat hij hiervoor aan de opstalgever de hierboven reeds aangehaalde waarde heeft vergoed.

Indien de opstalhouder tijdens de duur van het opstalrecht zelf gebouwen, werken of beplantingen optrekt - waarvoor hij vanzelfsprekend over de nodige vergunningen dient te beschikken - en vervolgens terug wegneemt, zal hij de grond moeten herstellen in de staat waarin deze zich bij aanvang van het opstalrecht bevond.

opstalrecht

Neemt de opstalhouder deze gebouwen, werken of beplantingen niet weg, dan zal de opstalgever op het einde van het opstalrecht hiervan de eigenaar worden en hiervoor een vergoeding aan de opstalhouder betalen.

Toepassingen van het opstalrecht

Tot slot geven wij je graag een aantal situaties mee, waarin gebruik gemaakt wordt van het opstalrecht:

  • een grondeigenaar die een recht van opstal verleent aan een bouwpromotor, die vervolgens op het desbetreffende stuk grond een appartementsgebouw opricht (= op de grond)

  • een eigenaar van een kantoorgebouw of loods, die toelaat om zonnepanelen te plaatsen op het dak  (= boven de grond)

  • bij het bouwen van ondergrondse parkeergarages (= onder de grond)


Heeft u nog bijkomende vragen?

Bekijk dan gerust onze advies-pagina waar u nog tal van andere Frequently Asked Questions kan terugvinden. 

Ontdek wat een postinterventiedossier is