Wat is een erfpacht-tréfonds constructie?

In ons land worden tal van fiscale constructies gecreëerd met als doel jouw onroerend goed zo voordelig mogelijk over te dragen. Een bekende constructie is de erfpacht-tréfonds constructie. Maar hoe werkt dat nu precies?

Wat is een erfpacht? 

Vooraleer dieper in te gaan op de erfpacht-tréfonds constructie, verduidelijken we de betekenis van een erfpacht

Een erfpacht is een zakelijk recht met een duur van minstens 27 jaar en maximum 99 jaar. De erfpachter heeft het volle genot van het onroerend goed tijdens de duur van de erfpacht. Hij kan beslissen om gebouwen op te richten of af te breken, de bestemming te wijzigen, enz. Tevens zal hij instaan voor alle kosten van het onroerend goed. 

In ruil hiervoor, zal de erfpachter een vergoeding betalen aan de eigenaar. Deze vergoeding, ook wel de canon genoemd, kan éénmalig of gespreid betaald worden, afhankelijk van de contractuele afspraken. Op het totale bedrag van de vergoedingen is een registratierecht van 2 % verschuldigd.

Gesplitste aankoop met erfpacht

Bij een verkoop met voorbehoud van erfpacht of de zgn. erfpacht-tréfonds constructie worden eigenlijk twee verbintenissen aangegaan:
 

  • vooreerst staat de verkoper een erfpachtrecht toe op het gebouw aan partij X (= de erfpachter);

  • vervolgens wordt de tréfonds (= de blote eigendom) verkocht aan party Y (een met de erfpachter verwante) 

In deze situatie moeten er enkel verkooprechten betaald worden op het tréfonds. De waarde van het tréfonds zal aanzienlijk gedaald zijn, gezien er een erfpacht op rust.  Op die manier kan er flink wat bespaard worden op de verkooprechten.

Daarnaast is er ingevolge de vestiging van het erfpachtrecht een registratierecht verschuldigd van 2 % op alle te betalen erfpachtvergoedingen, desgevallend verhoogd met aan de erfpachter opgelegde lasten. 

Zeker bij gebouwen in de hogere prijsklasse, kan een dergelijke gesplitste aankoop de moeite lonen.

Bedrijfsvastgoed erfpacht-tréfonds

Fiscaal misbruik? 

Enige voorzichtigheid is wel geboden. Het is immers mogelijk dat de fiscus een dergelijke constructie (her)kwalificeert als fiscaal misbruik. Een verwerving van het recht van erfpacht door een vennootschap of door een met een vennootschap gelieerde partij, gevolgd door een verkoop aan een verbonden vennootschap, waarbij de vergoeding voor het recht van erfpacht de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed benadert, staat ook uitdrukkelijk opgenomen op de zgn. ‘zwarte lijst’ van fiscaal misbruik.

De fiscus viseert vooral de constructies waarbij beide handelingen, de vestiging van de erfpacht en de aankoop van de tréfonds, te snel op elkaar volgen en die als overwegende beweegreden het ontwijken van de verkooprechten hebben.

Indien de fiscus beweert dat er fiscaal misbruik is, dan heeft u steeds het recht om dit vermoeden te weerleggen door middel van niet-fiscale motieven. 

Gezien de mogelijke gevolgen van een dergelijke constructie, raden wij u ten sterkste aan om goed te overleggen met uw boekhouder of adviseur vooraleer u dergelijke constructie op poten zet. 


Meer advies nodig?

Contacteer ons of lees verder op onze advies-pagina!

Wat is recht van erfpacht: Quid?