Favorieten

Nog geen panden toegevoegd aan favorieten

Are you sure you want to perform this action?

Deze actie kan niet ongedaan worden gemaakt.

Wat bij de aankoop van een handelspand waar al een huurder in zit?

Bij de aankoop van een handelspand gebeurt het soms dat het pand reeds verhuurd is. Vanzelfsprekend wil je als nieuwe eigenaar in dat geval graag weten wat de opzegmogelijkheden van deze handelshuurovereenkomst zijn. Wij leggen het je graag even uit.

De handelshuurovereenkomst heeft een vaste datum

Is de huurovereenkomst geregistreerd of is deze afgesloten via een notaris, dan heeft de overeenkomst een vaste datum. Hetzelfde geldt als één van de ondertekenaars ondertussen overleden is.

In dit geval kijk je best na of in de huurovereenkomst een uitzettingsclausule conform het artikel 12 van de handelshuurwet is voorzien.

Is er in de huurovereenkomst geen dergelijke uitzettingsclausule te bespeuren, dan kan de nieuwe eigenaar de huurder niet uit het pand zetten. Hij zal in dat geval dus de gewone spelregels van de handelshuurwetgeving m.b.t. einde en eventuele hernieuwing van de overeenkomst moeten volgen.

Wanneer er wél een uitzettingsclausule is opgenomen, dan kan de nieuwe eigenaar in een beperkt aantal gevallen de huurder uit het pand zetten. Meer in het bijzonder:

  • moet deze opzeg gebeuren binnen de 3 maanden na de aankoop van het desbetreffende gebouw;

  • is er een verplichte opzegtermijn van één jaar;

  • zal de reden van opzeg uitdrukkelijk moeten meegegeven worden;

Is de kous daarmee af?

Deze reden van opzeg kan evenwel niet vrij gekozen worden door de verhuurder, maar is beperkt tot navolgende gevallen:

  • de nieuwe eigenaar wil het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik nemen of laten nemen door

    • zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn;

    • zijn echtgenoot, diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen;

    • een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan van de verhuurder of zijn echtgenoot;

  • de nieuwe eigenaar aan het verhuurde pand een andere bestemming dan de handelsbestemming wil geven;

  • de nieuwe eigenaar het verhuurde gebouw wil wederopbouwen. Onder wederopbouwen verstaat men elke verbouwing die voorafgegaan wordt door een afbraak waarbij de ruwbouw wordt geraakt en waarvan de verbouwingskosten meer bedragen dan 3 jaar huur;

  • de huurder komt zijn verplichtingen niet na;

De huurovereenkomst heeft geen vaste datum: vrij spel voor de verhuurder?

Neen! Indien de huurder het pand in dat geval sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft, dan gelden immers dezelfde regels als bij een geregistreerde huurovereenkomst waarin een uitzettingsclausule is voorzien (zelfs al staat er in de desbetreffende handelshuurovereenkomst zonder vaste datum geen uitzettingsclausule).

Enkel wanneer de huurder het pand minder dan zes maanden huurt - en de huurovereenkomst geen vaste datum heeft -, kan je als nieuwe eigenaar onmiddellijk de huur stopzetten zonder enige vergoeding.

Vergoeding in geval van opzeg

In die gevallen waarin de verhuurder effectief de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst op te zeggen en de bijhorende voorwaarden naleeft, is vaak ook nog een uitzettingsvergoeding verschuldigd.

Deze vergoeding is afhankelijk van de reden van opzeg en kan 1 of 2 jaar huur bedragen:

  • De vergoeding bedraagt 1 jaar huur wanneer de nieuwe eigenaar het gebouw een andere bestemming wil geven dan handel of het wil wederopbouwen (tenzij dit wegens ouderdom, overmacht of een andere wettelijke bepaling is);

  • De vergoeding bedraagt 2 jaar huur wanneer de nieuwe eigenaar of zijn naaste familie in het pand een gelijkaardige handel wensen uit te oefenen. Er is evenwel geen vergoeding verschuldigd als de nieuwe eigenaar (of zijn naaste familie) het goed persoonlijk en werkelijk wil in gebruik nemen en als men in het pand een niet-gelijkaardige handel wil uitoefenen.